不動産の相続手続きとは、亡くなった人（被相続人）の名義で登記されている土地や建物などの不動産を、相続人など新たな所有者の名義に変更する手続きです。
不動産の所有者情報は、法務局に登記されています。したがって、不動産の所有者が相続によって変わる場合、この登記情報を変更する必要があります。この変更手続きが、不動産の相続手続きと呼ばれています。

不動産の相続手続きは、主に「誰が不動産を継ぐかを決める」「必要な書類を収集・作成する」「法務局に登記を申請する」という3つのステップで進行します。
この記事では、各ステップの詳細を説明し、相続登記を自分で行う場合の利点と欠点について紹介します。手続きの際の参考としてみてください。

不動産を相続するには、「①不動産を相続する人を決める」「②必要書類を集める」「③相続登記を申請する」という3つのステップで進行します。まずは手続きの全体像をつかむことから始めましょう。

不動産の相続手続きをするためには、最初にその不動産を誰が相続するのかを決める必要があります。不動産を取得する人の決め方としては、主に次の3つのパターンが考えられます。
a.遺言書で決める
b.遺産分割協議で決める
c.審判で決めてもらう

a. 遺言書で決める

自宅不動産を相続する人を決める方法の1つ目として、遺言書で決めることが考えられます。被相続人（亡くなった人）が生前に有効な遺言書を残しており、その遺言書で自宅不動産を相続させる人や遺贈する相手を決めていたのであれば、原則として、その人が自宅不動産を取得することになるわけです。

不動産を相続する人を決める方法の1つは、遺言書によって相続人を指定することです。被相続人（亡くなった人）が有効な遺言書を残しており、その中で不動産を誰に相続させるか、または贈与するかを指定していた場合、原則として、その指定された人が不動産を受け継ぐことになります。

遺言書には、主に次の2つがあります。
・自書が要件とされる「自筆証書遺言」
・公証役場で作成する「公正証書遺言」

どちらの遺言書でも、要件を満たし、内容に問題がなければ、有効性に大きな違いはありません。ただし、自筆証書遺言の場合、記述が曖昧だったり、要件を満たすかどうか不明確な場合もあります。そのような疑念がある場合、事前に管轄の法務局に相談することが賢明です。

また、遺言書の書き方には2つの方法があります。一つは「特定の財産を詳細に記載する方法」で、例えば「〇県〇市１丁目１番地の土地を長男の光男に相続させる」といった具体的な財産を指定する方法。もう一つは「財産を包括的に記載する方法」で、例えば「私の財産は、すべて長男の光男に包括して相続させる」といった全般的な表現を使います。

どちらの方法を選んでも、不動産を誰が相続するのかが明確に理解できれば、その遺言書を使用して手続きを進めることができます。

b. 遺産分割協議で決める

有効な遺言書が存在しない場合、自宅の不動産を誰が相続するかは、「遺産分割協議」によって決定されます。遺産分割協議は、相続財産を分配するための話し合いのプロセスです。

この協議の中で、例えば「自宅の不動産は配偶者が相続し、預貯金は長男と次男で2分の1ずつ相続する」といった、具体的な財産分配の取り決めが行われます。遺産分割協議には、すべての相続人が参加する必要があり、一部の相続人を除外して協議を行うことはできません。このルールには例外がなく、たとえ相続人の中に認知症の人や行方不明の人がいたとしても、その人たちを無視して協議を進めることはできません。

では、認知症の人がいる場合には成年後見人、行方不明の人がいる場合には不在者財産管理人といった、該当者の代理人を家庭裁判所で選任してもらう必要があります。これらの代理人が協議に参加し、代表として意思決定を行います。

遺産分割協議の結果をまとめた文書は「遺産分割協議書」と呼ばれます。

c. 調停や審判で決める

遺産分割協議が当事者間でまとまらない場合、次のステップとして家庭裁判所での調停や審判手続きが行われます。調停は、調停委員の立ち会いのもとで遺産分割協議を進めるプロセスを指します。

一方、審判は、裁判所が諸般の事情を勘案して遺産分割の内容を最終的に決定する手続きです。

これらの調停や審判は、通常は相続に関する争いが生じた場合に利用されるプロセスです。つまり、遺産分割に関する当事者間の合意が得られない状況になった場合に、家庭裁判所が介入し、公平な解決を図る手段と考えることができます。

不動産を相続する人が確定したら、次に必要な書類を収集する段階に入ります。必要書類についての詳細は後で説明しますが、これらの書類を手に入れるのには時間がかかることがよくあります。そのため、遺産分割の協議と同時に必要な書類の収集を進めることがスムーズな方法です。

必要な書類を集めたら、不動産の名義変更に使うための登記申請書を作成し、それを提出するために法務局に申請します。ただし、法務局はどこでも受け付けてくれるわけではなく、その不動産の所在地を管轄する法務局に申請する必要があります。

申請方法には、「窓口申請」「郵送申請」「オンライン申請」という3つの選択肢がありますが、特に慣れていない場合は窓口での申請がおすすめです。各申請方法のメリットとデメリットは以下の通りです。

・窓口申請のメリット・デメリット
軽微な修正がその場でできる点が、窓口申請の大きなメリットです。すぐに修正できるよう、申請者の印鑑を持って行きましょう。事前の予約が必要ですが、申請前に申請書類の確認をしてもらうことも可能です。

また、申請に必要な登録免許税を支払うための印紙も、その場で購入できます。一方で、管轄の法務局が遠方の場合には出向くことが大変であることのほか、待ち時間が長くかかる可能性がある点がデメリットです。

・郵送申請のメリット・デメリット
郵送申請のメリットとしては、平日の日中に窓口へ出向かなくても良い点が大きいと言えます。管轄の法務局が遠方であっても、郵送申請ならそこまで行く必要はありません。

一方で、不備の発見までに日数がかかる点や、不備があった際の補正のやり取りにも日数がかかる点がデメリットです。

・オンライン申請のメリット・デメリット
結論から言えば、オンライン申請はおすすめできません。申請のための必要な電子証明書の取得などに費用や手間がかかるほか、不備があった際の補正も面倒なためです。オンライン申請は、司法書士などのプロが使う方法だと考えておきましょう。

それでは、相続登記に必要な書類と費用について、一つずつ詳しく説明しましょう。

■不動産の相続の必要書類と税金
① 遺産分割協議書または遺言書
② 不動産の全部事項証明書（謄本）
③ 不動産の評価証明書又は評価通知書
④ 戸籍謄本や除籍謄本、住民票等
⑤ 不動産登記申請書
⑥ 登録免許税

前述の通り、不動産の名義変更を行う前に、誰がその不動産を相続するのかを決める必要があります。この決め方に応じて、主に遺産分割協議書または遺言書のいずれかが必要です。

まず、不動産の取得者を遺産分割協議で決定した場合、その協議の結果を記載した遺産分割協議書が相続登記の添付書類として必要です。この協議書には、誰が不動産を取得するのか明確に記載し、全ての相続人が実印で捺印しなければなりません。それぞれの実印であることを証明するために、相続人全員の実印登録証明書も必要です。

一方、遺言書が存在する場合、その遺言書が相続登記の添付書類として必要です。公正証書遺言の場合、その謄本または正本を添付します。自筆証書遺言の場合、まず家庭裁判所で検認手続きを経て、検認済証明書と遺言書の現物を添付します。ただし、遺言書が自筆証書でありながら、法務局で保管されている場合は、検認手続きは不要です。

不動産の全部事項証明書（謄本）は、相続登記の際の添付書類ではありませんが、遺産分割協議書や後述する登記申請書を正確に作成するために重要な書類です。事前に取得し、内容を確認しておくことが大切です。

不動産の全部事項証明書には、不動産の所有者や所在地の他に、土地の場合は地積や地目、建物の場合は床面積や建物の種類などが記載されています。遺産分割協議書を作成する際に、これらの情報を正確に記入することで、どの不動産のことかを特定することができます。

また、父の名義になっていると思い込んでいた土地が、実はかなり前に亡くなった祖父名義のままとなっていたり、母の名義だと思い込んでいた建物が実は父との共有であったりするケースも散見されます。こういった情報も全部事項証明書で確認できるため、手続きを始める前に入手しておくべき書類です。

全部事項証明書は、全国の法務局から取得可能で、窓口での取得の場合は通常1通600円かかります。また、オンラインで申請し、郵送で送付してもらう場合は送料込みで500円の費用がかかります。

不動産の評価証明書又は評価通知書は、相続登記に必要な添付書類です。これらの書類には、不動産の固定資産税評価額が記載されています。不動産の名義を変更する際には、後で説明する登録免許税という税金を支払う必要があります。

登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額をもとに計算されるため、不動産の評価証明書又は評価通知書が必要です。これらの書類は、不動産が所在する市区町村役場で入手できます。評価証明書は通常1通あたり300円前後かかりますが、評価通知書は一部の市区町村では無料で入手できることもあります。

不動産の名義変更の際には、戸籍謄本や住民票などの書類も必要です。具体的には、次のような書類が求められます。

・被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍・除籍・原戸籍謄本

遺産分割協議書に捺印をした人以外に相続人がいないことの証明のため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本、原戸籍謄本が必要です。被相続人の最後の戸籍謄本だけでは、通常、相続人をすべて確認することができないため、出生までさかのぼる必要があります。

なお、被相続人の兄弟姉妹や甥姪などが相続人となる場合には、被相続人の出生までさかのぼる戸籍謄本等に加え、被相続人の父母それぞれの出生までさかのぼる除籍謄本等も必要です。

また、相続関係によっては、これら以外の書類が求められるケースもあります。ただし、遺言書で手続きをする場合には、被相続人の死亡が確認できる戸籍謄本など一部のみの提出で良く、出生までさかのぼるものまでは必要ありません。

戸籍謄本や除籍謄本、原戸籍謄本は、その当時の本籍地の市区町村役場で取得できます。手数料は、戸籍謄本は1通450円、除籍謄本と原戸籍謄本は1通750円です。

・被相続人の最後の住民票（除票）又は戸籍の附票

被相続人が登記名義人と同一人物かどうかの確認のために、除票や附票が必要になります。除票は、最後の住所地の市区町村役場、戸籍の附票は最後の本籍地の市区町村役場で取得できます。手数料は市区町村によって異なりますが、300円前後であることが一般的です。

なお、これらの書類で確認できる被相続人の住所が、不動産謄本に記載の住所と異なる場合には、別の書類が必要となる場合があります。

・相続人全員の戸籍謄本

相続人の生存を確認するため、相続人全員の戸籍謄本が必要です。ただし、遺言書による相続で手続きをする場合には、その不動産を取得する人と被相続人との関係のわかる戸籍謄本や除籍謄本のみで良く、他の相続人の戸籍謄本までは必要ありません。
戸籍謄本は1通450円で、本籍地の市区町村役場で取得できます。

・不動産を取得する相続人の住民票

不動産を取得する相続人は新しく所有者として登記されます。その際に正しい住所を登記する必要がありますので、新所有者の住民票が必要です。住民票は、住所地の市区町村役場で取得できます。手数料は1通300円前後のことが一般的ですが、市区町村によって異なります。

相続登記のメインとなる書類が、不動産登記申請書です。法務局のホームページからもひな形は入手できますが、正しく作るためには法律や登記の基本的な知識が必要で、簡単なものではありません。また、不動産の情報や住所なども、全部事項証明書や住民票どおりに正しく記載する必要があります。
法務局では通常、予約制の登記相談を設けています。一度で完璧に作成するのは困難かと思いますので、登記相談も活用しながら作成してください。

相続登記をする際には、登録免許税という税金がかかります。相続の場合の登録免許税は、その不動産の固定資産税評価額の4/1,000です。
たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産であれば登録免許税は8万円（＝2,000万円×4/1,000）、固定資産税評価額が5,000万円であれば20万円（＝5,000万円×4/1,000）ということです。評価額の高い不動産であればかなり高額な登録免許税がかかることになりますので、こちらも覚えておいてください。

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まずは資料請求をして、自分や他で手続きする方法と比較してみてください。