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IFAの活用事例CASE STUDY

不動産の譲渡益に多大な税金が賦課されるようですが、申告は何時までにする必要があり、税額はどの程度でかかるのでしょうか??またどんな税額控除がありますか?

税の専門家と二人三脚で心配事を解決、そして資産運用相談へ

不動産関連税制は個人の場合も複雑なうえに特例がいろいろあることから「税の専門家=資産税に特化した税理士」に相談することが不可欠です。

或る日、「石原さん、住所が変わったので必要書類を送付してくれますか?」とお客様から連絡が入りました。事務的な話の後、「A様売却したマンションですが、かなり高値で売れたようですね。」と話を振ったところ「高額の税金がかかりそうなので心配なんです。」とおっしゃられましたので「A様、それなら弊社取締役の吉川税理士と後日改めてお話をお伺いいたしたいと思います。」とお話しました。

数日後、売却マンションの買付時の契約書類、売却時の諸書類を持参され、吉川税理士と弊社の応接室で面談いたしました。
吉川税理士より不動産譲渡所得の3000万円の特別控除を活用することがベストという結論を出し税額の仮計算をお伝えしました。今年度(2016年度)の申告は2017年3月15日までに申告することもお伝え致しました。

A様は、ご安心されたようでした。更に買い付けたマンションに関しては不動産取得税が賦課されるようですが、それも数十万円程度で収まることを吉川税理士からご説明いたしました。不動産売却による譲渡益は、残念ながら分離課税であり有価証券の譲渡損益と損益通算できないこと等もA様にお伝えすることができました。
弊社(株)アイ・パートナーズフィナンシャルの他社にはない強みは、取締役に税理士在籍しており、税務相談が可能なことです。

税額がほぼ確定したことから、A様より不動産譲渡益の一部である数千万円の運用を依頼されました。

A様は12年ほど前に短い期間に相次いでご両親を亡くされ、相続した多大の「資産の保全と運用」について知人を通じて相談に来られました。
プロファイリングのために2~3か月に渡り複数回のミーティングを実施しました。A様は運用経験がなく相続財産を保全し、安定的な運用とのこと。

私は責任の重大さに身が引き締りました。

まず私は運用経験の全くないA様に「資産を徹底して分散して運用すること」、「長期運用」、「リスクとリターンはトレ-ドオフの関係にあること」等、丁寧にご説明しました。そして如何にリスクを低減していくかを中心にお話しした結果、ご信頼を得ることができ、口座開設~数億の資産運用を開始させていただきました。
不幸なことにその後、リーマンショックが起こり、ユーロ危機、中国ショック等多くの金融危機を経ましたたが、きちんとご説明しご納得されていたA様の信頼が揺らぐことはありませんでした。
しかしリーマンショックの後は、ポートフォリオの最適化が困難を極めました。周知のとおり、リスク資産の相関関係が崩れ、逆相関にある資産のポート組み入れが困難になったからです。

しかし2010年以降、日本株やその他のリスク資産と変わらず逆相関にある「円ヘッジ型の外債」をポートに組み入れることによって、リスクを軽減するポートを作り上げることができ、A様のポートは安定的なパフォーマンスを実現できております。「資産保全」をベースに置いた資産運用を今後も継続していくことで合意しています。

当社からは10月以降明らかになってきた長期金利上昇やドル高・円安に対応できるポートフォリオに変えるためのご提案をいたしました。(日本株アクティブファンドの積み上げ)。
ポートフォリオ全体のリスクを軽減する為、日本株と逆相関にある円ヘッジされた外債(先進国及び新興国債券)を今後ドル高が進む段階で徐々に増やすこともあわせて提案いたしました。
A様の運用資産が今後大きく変化する世界経済に対応できるように、今後も人生の伴走者として柔軟にその都度アドバイスをするつもりです。

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本来のご意向に沿った投資信託のポートフォリオを組むことで、お客様の運用目的に適した内容になりました

まずヒアリングにて以下の問題点を把握しました。

  • A様ご夫婦は、保有している商品の特徴は理解しているものの、リスクに関してはご理解されておらず、マーケットの見通しや商品選びは銀行や証券会社の担当者の提案をそのまま受け入れられているご状況でした。

【保有されている金融商品の問題点】

  • 保有されてる金融商品について、かなり高いリスクをとられていること。
  • ご夫婦が想定していた以上の価格変動があること。
  • お客様ご自身がリスクに関してご理解されていないこと

【お客様のニ-ズヒアリング】

次に、「投資の目的や目標」をご夫婦と共有しました。
すると「銀行預金以上のリターンを期待するものの、過度にリスク商品は保有したくない」というご意向が判明いたしました。具体的には年間4%程度の運用利回りを希望していらっしゃいました。

投資目的をしっかりと踏まえた上で、現在保有されている金融商品を見直してみると、新興国の株式・債券や米国リートが主な投資先であり、お客様のご希望に沿わない過度なリスクを取った商品構成だったことがわかりました。
(新興国のカレンシ-リスク、クレジットリスク、価格変動リスク、金利リスク、換金できないリスクなど、リスクにはさまざまなものがあります。まずはどういったリスクをとっているのか?把握することは重要だと思います。)

また、「資源国」通貨の割合も多く、リスク(価格の変動幅)が高いという点もご指摘させて頂きました。

そこで、弊社の強みであるポートフォリオ分析によって、お客様の「過度にリスクを取りたくない」「年間4%程度の運用利回り」という意向に沿った戦略の異なる複数の投資信託を組み合わせたポートフォリオをご提案しました。
相関性の異なる投資信託を組合せることで、下落リスクを抑えるご提案内容にお客様も非常にご満足頂きました。

ファイナンシャルスタンダ-ドでは、お客様のニ-ズにあった資産運用のご提案を常に心がけております。

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相続した両親の実家について相談がありました。提携している税の専門家と関連会社の不動産会社と二人三脚でお客様の心配事を解決に導き、お客様の信頼を得ることに成功しました。

ヒアリングにより問題点の整理

  • 相続税に関して
  • 相続した土地と実家の相続に関して
  • 相談者ご自身の将来の相続に関して

私どもCSアセット株式会社は金融商品仲介業、保険代理業以外にも株式会社CS-1という不動産会社があります。
お客様は富裕層の方が多く、金融商品だけでなく不動産のニ-ズも高いため総合的なご提案をするためには不動産業務は欠かせないと思います。

先日も不動産を絡めたご提案で、お客様の信頼を得ることに成功しましたので、その事例をご紹介いたします。

この事例は相続した両親の実家についてのご相談でした。
不動産に関してのご相談であり、弊社関連不動産会社のCS-1小木曽社長とお伺いし、内容をお聞きし、問題点を洗い出し対策を検討いたしました。
建物の耐久年数を考えた場合、実家のまま売却するのではなく更地にして売却することが良いように思われましたが、土地の形状が極端に細長かったため、隣接した更地の持ち主に共同で売却することを検討し、ご相談者様と隣地の持ち主様へご提案いたしました。
その結果併せて売却する事が可能になり、資産価値を上げての売却が可能となりました。

不動産が売却できたおかげで、相続資産を現金し、相続にも対応することが可能となり、不動産所得控除活用により、相続税額の圧縮もできました。
また相続税は複雑な上に特例等もいろいろあることから「税の専門家」に相談する事が不可欠であるため、顧問税理士の柴田先生に相談し、今回の相続は基礎控除内におさまるため相続税は発生しないことなどを確認、お客様へ税理士よりお話いたしました。

これによりお客様の信頼を得たことで、相続完了後ご資産の運用依頼をうけました。
これも不動産を絡めた総合的なサポ-トが可能であったからです。
金融商品のご提案だけでは、こういったケースではお客様のお悩みを解決することはできませんでした。

ご資産の運用に関しましては、安定的な運用がいいとのことで、長期金利の変動や為替の動きに対応できるポートフォリオの組み換えをご提案しました。そして不動産の案件で信頼をいただいておりましたので、ご資金の長期的な資産運用のアドバイスをさせて頂けるようになりました。

お客様は成人し家庭を持ったお子さんが二人おられます。
将来的に相続のことなども相談に乗ってほしいと依頼を受けております。
生前贈与に適した保険(納税資金の準備)などもご提案させていただいたことで、資産運用だけでなく総合的なサポ-トによりお客様も安堵されたご様子でした。
今後ともお客様のために有価証券の資産運用だけでなく、保険、不動産など総合的なお客様の悩みやニ-ズにあったご提案を心がけたいと思います。

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